Главная  /  Консультация  /  Статьи

Ох уж эти детки!

На рынке недвижимости ходит много слухов. Ничего удивительного в этом нет, ведь, как известно, «слухами земля полнится». Есть и другая пословица: «Дыма обычно без огня не бывает».

Так вот: о чём же обычно судачат на кухнях москвичи перед принятием решения о том, что надо бы свой жилищный вопрос решать? О том, с чего надо начинать решение квартирного вопроса? О том, какой специалист им нужен для того, чтобы эту операцию организовать и состыковать интересы всех сторон? О том, как счастливое новоселье отметить? Какую мебель в новую квартиру покупать?

Нет. Они сначала говорят о рисках. О своих страхах. И правильно делают. Да и в самом деле, всё обстоит именно так. Давно канули в лету времена, когда гражданин не имел доступа к информации. Теперь у нас не только всеобщая грамотность, но также и всеобщая «компьютеризация» и «интернетизация». Любой пользователь в течение пяти минут может набрать в поисковике словосочетание «Купить квартиру» или «обмен жилья», и на него как из рога изобилия, прольётся «великое знание». Информации обрушится много, но не вся она достоверна, не вся структурирована, и не вся она грамотно и компетентно изложена. Но главное: есть огромное количество информации о том, что нельзя покупать квартиру, которая пришла к продавцу по наследству, а также квартиру, где собственниками или проживающими являются несовершеннолетние.

Возникает вопрос. Как быть с тем, что не менее 20% объектов недвижимости на рынке имеют в своей истории наследственные правоотношения, а в числе собственников около половины квартир, представленных на рынке московской недвижимости, есть несовершеннолетние..

Про наследственные правоотношения поговорим в другой раз. Давайте разберёмся с несовершеннолетними, которыми вот уже столько лет пугают наших граждан.

Несовершеннолетний гражданин – это такой же, как и взрослый, полноправный гражданин Российской Федерации. Об этом напрямую сказано в п. 2 статьи 17 ГК РФ: «Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью».

Но, тем не менее, есть несколько важных моментов в законодательстве нашей страны, на которые нам необходимо обратить внимание. В п. 1 статьи 21 ГК говорится о том, что «Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их … возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста». То есть, важным фактором в жизни каждого из нас является наступление совершеннолетия по достижении 18-летнег возраста. Иными словами, несовершеннолетний гражданин не может в полном объёме считаться право- и дее-способным.

Не вдаваясь в подробности об «Эмансипации» (статья 27 ГК), о «Дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет» (ст. 26 ГК), мы рассмотрим особенности организации, проведения, оформления и последующей государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, в котором несовершеннолетние проживают и/или являются собственниками жилья.

В российском законодательстве очень подробно рассмотрены все вопросы, связанные с опекой, попечительством, управлением имуществом подопечного, и т. д. (Ст.ст. 29-40 ГК РФ). При проведении операций с недвижимостью наиболее важной представляется статья 37 ГК РФ: «Распоряжение имуществом подопечного».

Кроме того, есть ещё интересная ситуация, связанная с несовершенством нашего законодательства. Речь идёт о работе органов опеки и попечительства. Они созданы для того, чтобы защищать имущественные права несовершеннолетних во многих вопросах, в том числе при операциях с недвижимостью. Они следят (должны следить) за тем, чтобы при отчуждении квартиры с несовершеннолетним в качестве одного из собственников альтернативное жильё не уступало продаваемому жилью по ряду факторов: общая и жилая площадь, качество домов, месторасположение обоих объектов недвижимости, стоимость жилья, и т. д. Если ранее органы опеки и попечительства рассматривали все ситуации, даже если несовершеннолетний был лишь зарегистрирован (прописан) в отчуждаемой квартире, то сегодня эти органы государственной власти рассматривают и дают/не дают разрешение на проведение операций с недвижимостью лишь в случае, если несовершеннолетний является собственником (одним из собственников) недвижимости. При этом место его регистрации по месту жительства важно только для того, чтобы определить, какой именно территориальный орган опеки и попечительства должен рассматривать обращение родителей (или опекунов) несовершеннолетнего.

Существуют две самых страшных «страшилки», о которых ходят легенды на рынке недвижимости:

А) несовершеннолетние, которые были обделены в момент приватизации;

Б) несовершеннолетние, которых обделяют в момент продажи жилья.

Рассмотрим оба варианта. К сожалению, ещё раз приходится признать, что «дыма без огня не бывает». Эти страхи имеют под собой почву.

А) На самом деле и по сей день встречаются случаи, когда перед приватизацией ребёнка выписывают (снимают с регистрационного учёта) из продаваемой квартиры в квартиру к другому родителю либо к бабушке/дедушке. Формально в момент приватизации ребёнок не был прописан (зарегистрирован) в приватизируемой квартире. Но у этого ребёнка (либо его полномочного представителя) есть право и возможность обратиться в компетентные органы за защитой своих прав. В большинстве случаев суд принимает сторону несовершеннолетнего, чьи права были нарушены при приватизации. При этом важно понимать, что срок исковой давности по такого рода искам законом не ограничен. То есть, у покупателя такой квартиры чрезвычайно велик риск остаться «у разбитого корыта», то есть без квартиры. Сумма компенсации, назначаемая в таких случаях судом, обычно не покрывает всех издержек.

Б) На рынке недвижимости встречаются ситуации, при которых родители несовершеннолетних детей при продаже недвижимости не планируют учитывать интересы своих детей, тем самым впрямую или косвенно нарушая российское законодательство. Что имеется ввиду? Несовершеннолетний ребёнок не является собственником продаваемого жилья, и лишь прописан (зарегистрирован) по месту жительства. Формально обращаться в органы опеки и попечительства нет необходимости. Но если жилищные условия ребёнка ухудшаются, риски судебных перспектив увеличиваются. В этих случаях мы рекомендуем покупателям воздержаться от столь рискованных инвестиций в недвижимость, и выбрать иной объект. Тем не менее, если клиент всё же настаивает на приобретении именно такой квартиры, мы, во-первых, предупреждаем его о всех возможных перспективах, и во-вторых, предлагаем нерадивым родителям согласовать предстоящую сделку в органах опеки и попечительства, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». То есть в случае, когда жилищные права несовершеннолетнего могут быть нарушены, обращение в органы опеки и попечительства является обязательным.

В соответствии с ныне действующим законодательством, никто не вправе запретить гражданину самостоятельно совершать любые разрешённые законом операции с недвижимым имуществом. Но на самом деле надо обладать безумной смелостью для того, чтобы отправиться в такое плавание самостоятельно. Уж очень много «подводных камней и неизвестных течений» встретятся на пути. Лишь серьёзная и скрупулёзная риэлторская предварительная работа по проверке истории квартиры может защитить покупателя от вероятных рисков в операциях с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние.