Главная  /  Консультация  /  Статьи

Юридическое понятие права собственности на недвижимое имущество

Деятельность риэлторских агентств представляет собой действия по совершению сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Эта деятельность осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом или по доверенности. Риэлтор может действовать как от своего лица, таки и от имени клиента, в интересах которого совершается сделка. Эта деятельность современным законодательством характеризуется как посредническая. При этом определяющим документом может являться договор комиссии, поручения или агентирования.

Исследование современного законодательства с применением практических аспектов реэлторской деятельности дает возможность сделать выводы об эффективности правового регулирования рынка недвижимости, правовые инструменты, используемые участниками этого рынка, а также возможности их совершенствования.

Совершение сделок с недвижимостью – трудоемкий процесс, который включает в себя сбор документов, заключение сделка, регистрацию и переход прав от одного собственника к другому. Такую работу лучшего всего доверить специалистам в области недвижимости и права, которыми и являются сотрудники риэлторских агентств.

Понятие собственности является определяющим для современного законодательства. В соответствии с Гражданским кодексом собственнику принадлежит право владения и пользования своим имуществом. Недвижимое имущество – один из видов собственности. К нему, в соответствии с действующим законодательством, относят все объекты, которые нельзя перенести без нанесения ущерба – здания и сооружения, квартиры, земельные участки, объекты индивидуального строительства. В пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимости отнесены еще и виды имущества, не совсем отвечающие этому критерию, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а в статье 132 КГ РФ предприятия тоже определены как недвижимость с комплексом зданий и земельных владений.

Недвижимость - понятие юридическое, поэтому имущество может быть отнесено к разряду недвижимости законом. С этим связана и государственная регистрация права на недвижимость и проведение с ней всевозможных сделок. Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ; далее - Закон о государственной регистрации прав) регулируется список объектов недвижимости, подлежащих регистрации. В перечень входят земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, дома и квартиры и их части, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи, объекты незавершенного строительства и прочее. Право собственности – вещное право, которое подлежит регистрации в органах юстиции.

Основные принципы понятия вещного права распространяются и на земельные отношения. Государство установило два вида вещных прав на землю – пожизненное наследуемое владение земельным участком и бессрочное владение. При таких формах собственности у земельного участка есть два хозяина: пользователь (гражданин) и собственник (государство). Пользователь может строить объекты на земельном участке, передавать его в пользование другим лицам, но законом запрещаются такие действия пользователя – как обмен, продажа, дарение такого земельного участка, так как собственником его является государство. Право бессрочного владения передается по наследству, но при этом необходимо понимать, что такая форма владения может распространяться в рамках действующего законодательства только на земельные участки, но не дома и квартиры.

Юридические лица тоже имеют вещные права. Но, например, муниципальные организации и государственные имеют другую разновидность вещного права по сравнению с физическими лицами. Это право хозяйственного ведения. При этом собственником остается государство, что также ограничивает возможность муниципальных и государственных организаций распоряжаться недвижимостью – покупать, продавать, обменивать или дарить. Муниципальное (государственное) предприятие имеет не право собственности, а право бессрочного пользования или пользуется земельным участком или зданием на основе договора аренды. Российское законодательство предусматривает еще и такое вещное право, как сервивут, то есть ограниченное право частичного пользования чужой вещью.

Высокая социальная значимость и недостаток жилья определили особый правовой режим, которые получили жилые помещения как объекты собственности. Статьей 40 Конституции Российской Федерации провозглашено право граждан на жилье, также эта статья обязывает государственные учреждения и органы местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс устанавливает субъективное право собственности граждан на жилые помещения, которое определяется как юридически закрепленная возможность собственника распоряжаться имуществом.

Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над какой-либо вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает правило, в соответствии с которым эти права собственника осуществляются в соответствии с назначением жилого помещения. В соответствии с этим правилом на собственника налагается обязанность по содержанию принадлежащего его имущества. Собственник квартиры, например, должен в соответствии с данным правилом соблюдать права и законные интересы своих соседей, а также выполнять обязательства по содержанию общего домового имущества в многоквартирном доме.

Действующим законодательством запрещается сдача жилых помещений внаем под офисы, склады, а также продажа их для этих целей без соответствующего перевода помещений в категорию нежилых. Понятие жилого помещения определено жилищным законодательством, в соответствии с которым к рангу жилых относят не только жилые дома, в том числе и многоквартирные, но и отдельные квартиры, а также так называемые специализированные дома, которые служат целям жилых помещений – гостиницы, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты. Собственники жилых помещений не могут организовывать в них предприятия, офисы, производства без перевода помещений в ранг нежилых в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Пункт 3 статьи 288 Гражданского Кодекса ограничивает и размещение офисов и промышленных производств даже в подвалах и на чердаках жилых домов. Использование жилого помещения собственником не по назначению, то есть с нарушением правил осуществления права собственности на жилое помещение, установленных действующим законодательством, может иметь неблагоприятные последствия для собственника. Нарушение прав соседей, бесхозяйственное обращение с имуществом могут послужить основанием для продажи жилья с торгов по решению суда, то есть принудительным отчуждением собственности.

Жилая квартира в рамках действующего законодательства имеет особый правовой статус. Квартира имеет строгое целевое назначение и дает собственнику право пользования общедомомвым имуществом – подвалом, чердаком, лестничными площадками, лифтом и проч. Это право ограничивается запретом гражданским кодексом в части отчуждения доли в общедомовой собственности отдельно от права на жилье. Это правило распространяется только на собственников жилья, но не на нанимателей и арендаторов квартир в многоквартирном доме. Для надлежащего обеспечения эксплуатации общего домового имущества собственниками жилья организовывается товарищество. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников – это некоммерческая организация, которая создана для совместного управления общим имуществом. Устав такой организации принимается на собрании собственников, причем число принимающих решения должно в рамках действующего законодательства превышать 50% от числа всех собственников жилых помещений многоквартирного дома. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет расчетный счет и прочие реквизиты.

Особенность права собственности на жилое помещение состоит еще и в том, что особые права имеют и проживающие на данной жилой площади члены семьи собственника в соответствии со статьями 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ. Данные кодексы признают за ними право пользования имуществом. Переход права собственности на жилье в соответствии с действующими законами не ограничивает при этом право пользования жилым помещением. Кроме этого отчуждение права собственности в пользу кого бы то ни было не может быть организовано без согласия проживающих в квартире членов семьи собственника, как имеющих право пользования жильем.

Недвижимость является основным объектом собственности граждан Российской Федерации. Приватизация позволила не только значительную часть жилого фонда перевести в гражданский оборот, но и создать рынок недвижимости. В этом отношении важной задачей государства было создании системы правовой регуляции прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом государственная регистрация права собственности на недвижимость является юридическим актом, закрепляющим за гражданином возникновение, ограничение, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Становление рынка недвижимости в России началось в 90х годах, когда в силу вступили первые нормативные акты, разрешающие приватизацию жилья. После отмены монополии государства на недвижимость в 1991 году, толчок к развитию получили рынок недвижимости и рост числа агенств недвижимости. Отсутствие механизмов правового регулирования данной деятельности существенно тормозило ее развитие. Пришло осознание того, что сфера правоотношений в этой части нуждается в изменениях. Поэтому процесс формирования законодательных актов в сфере правоотношений на рынке недвижимости идет до сих пор, хотя находится уже не в такой активной фазе развития.