Главная  /  Консультация  /  Статьи

Гарантии риэлтерской деятельности

1. Правовые основы риэлтерской деятельности

Регулируют деятельность риэлторов не только гражданский кодекс и постановления правительства, многие локальные власти также принимают нормативные акции связанные с регулированием деятельности риэлторов. Кроме всего прочего и международные договора принимаются во внимание при осуществлении деятельности в сфере недвижимости, это особенно важно в отношении международных сделок с недвижимостью.

Между тем закона о риэлтерской деятельности просто не существует, таким образом риэлторам обратится к какому-либо собственному нормативному акту, исчерпывающе объясняющему их положение, просто не возможно.

Давным-давно были попытки ввести закон «о риэлтерской деятельности в Российской Федерации», однако дело дальше проекта так и не дошло, и до настоящего момента таковой закон так и не приняли, кроме того о принятии в ближайшее время речи даже совсем и не идет. Риэлторы строят свою деятельность на базе не специализированного законодательства, более того как таковое лицензирование риэлтерской деятельности также отсутствует.

Хотя все начиналось достаточно не плохо, и базово закон «о риэлтерской деятельности в российской федерации» должен был бы обеспечивать вроде как не просто регулирование профессионального рынка, но еще и максимально эффективное управление объектами недвижимости.

Отметим, что если бы закон был принят, то риэлторы были бы позиционированы аналогично брокерам, дилерам либо профессиональным игрокам на рынках ценных бумаг. Если бы закон приняли, то появились бы легитимированные понятия «рынок недвижимости», «участник рынка недвижимости», «профессиональный риэлтор» и так далее.

Рассмотрим также более подробно, терминологию, которую закон старается ввести:

1. Риэлтерская деятельность – профессиональная деятельность, оплачиваемая со стороны граждан либо организаций, направленная на проведение операций с объектами недвижимости.

2. Профессиональный риэлтор – гражданин, являющийся по статусу индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность в сфере риэлторства.

3. Профессиональные участники рынка недвижимости – и граждане и организации, а также государственные организации, действующие в рамках операций с недвижимостью, регулируемых вводимым законом.

4. Рынок недвижимости – полный перечень всех объектов недвижимости, на который распространяется вводимый закон.

5. Потребители риэлтерских услуг – граждане и организации, работающие с риэлтором в рамках заключаемых договоров на оказание риэлтерских услуг.

Вообще участниками риэлтерской деятельности являются с одной стороны, согласно закону, так называемые потребители риэлтерских услуг, то есть клиент риэлтерских компаний, - граждане и юридические лица, а с другой стороны собственно риэлторы.

Закон вводит понятие риэлтерской компании или, как называет её закон, риэлтерской фирмы, а риэлтерской фирмой закон называет специальные организации, которые созданы аналогично адвокатским образованиям либо аудиторским компаниям, для ведения специализированной деятельности, но только деятельности в сфере риэлторства.

Риэлтором закон называет физическое лицо – работающее с клиентами риэлтерских фирм, либо индивидуального предпринимателя со статусом риэлтора, осуществляющего специфические сделки в виде риэлтерской помощи. Кроме того закон предлагает ввести такой термин как «брокер по недвижимости», в данном случае брокером по недвижимости предлагается называть физических лиц - руководителей риэлтерских фирм или же физических лиц со специальным образованием и лицензией.

Предполагается, что брокер по недвижимости сможет осуществлять, ориентируясь на закон следующие операции:

- операции, совершаемые агентами по недвижимости, операции, связанные с толкованием для заказчиков договоров, с ведением переговоров между сторонами сделок купли продажи недвижимости, обеспечение действий, связанных с получением и передачей задатков, комиссионных и так далее, а также осуществление рекламы собственной деятельности и деятельности по принятию на сохранность документов по недвижимости.

Вообще дилер по недвижимости – это физическое лицо, работающее с клиентами в рамках специализированных договоров по осуществлению сделок с недвижимостью. Дилер по недвижимости покупает самостоятельно недвижимость и владеет ею, для того чтобы потом продать и получить от этого прибыль.

Основные группы участников рынка недвижимости

1. Биржи недвижимости – это специализированные организации, направленные на совершение крупных сделок в сфере недвижимости. Среди бирж можно отметить Земельную палату города Москвы, которая готовит по своей деятельности контракты аренды, продажи и перепродажи недвижимости.

3. Генеральные подрядчики. Генподрядчик – это тот же порядок в рамках договора генерального подряда, но способный в дополнение привлекать другие организации для выполнения работ вместо него, то есть использовать уже обычных подрядчиков, непосредственно исполняющих работу. При этом с заказчиком договор заключает генеральный подрядчик, а работу выполняют обычные подрядчики. Регулируются отношения в сфере генерального подряда и подряда статьи 33 и 403 Гражданского Кодекса Российской Федерации. При этом можно отметить, что договоры генерального подряда очень часто не ограничивают заказчика от заключения договоров подряда с другими подрядчиками.

3. Ипотечные банки являются также участниками рынка недвижимости. Вообще ипотечные банки это организации, кредитные организации, если быть более точным, дающие денежные суммы под залог недвижимого имущества (выдача денег под залог и называется ипотекой).

4. Организации, регистрирующие права на недвижимость. Согласно российскому законодательству, регистрацией прав на недвижимость занимаются специализированные организации- регистраторы, их деятельность регулирует закон 122-ФЗ. В основном за регистрацию прав на недвижимость отвечают муниципальные или государственные органы.

5. Организации, управляющие недвижимостью. В данном случае имеются ввиду специализированные организации, как например Москомимущество, или Москомзем, они не просто занимаются государственной регистрацией (права на что у них также в какой-то степени есть), а также и осуществляют управление недвижимостью, закрепленной за городом и областью. Такие организации осуществляют не только управление, по общему правилу, они также и осуществляют продажу и сдачу имущества в аренду.

6. Организации, формирующие кадастровые дела для объектов недвижимости. Таковыми организациями, по общему правилу являются:

- Специализированные комитеты

- БТИ (бюро технической инвентаризации для жилого и нежилого фондов)

- Квартирные бюро, как Мосприватизация

7. Участниками рынка недвижимости также являются и риэлтерские компании, то есть компании, осуществляющие профессиональную деятельность в сфере недвижимости, таковые фирмы занимаются:

Работой с базами данных заказчиков и клиентов для осуществления сделок купли продажи или сдачи в аренду недвижимости, помощью в государственной регистрации сделок по недвижимости, проверкой юридически значимых аспектов (проще говоря проверкой юридической чистоты сделок по недвижимости), и иными видами деятельности вокруг сделок по недвижимости.

9. Страховые компании – юридические лица, действующие в рамках законодательства Российской Федерации, в частности в рамках 938 статьи Гражданского Кодекса, в том числе относящиеся к рынку недвижимости.

Фирмы занимающиеся профессиональной оценкой недвижимости, - организации профессиональных оценщиков.

10. Рекламные агентства, занимающиеся рекламой услуг в сфере недвижимости.

11. Специализированные издания по теме недвижимости и связанных с ней сфер.

12. Комитенты, выпускающие ценные бумаги под обеспечение (залог) недвижимости.

13. Фонды, занимающиеся инвестициями в сфере недвижимости, а также ориентированные на привлечение средств вкладчиков в сферу недвижимости.

14. Организации, профессионально обучающие и контролирующие деятельность риэлторов и риэлтерских фирм.

2. Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлтерских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации

Давным-давно действовал закон, который обязывал риэлторов получать лицензию. Сейчас такого закона просто нет, и единственное, что демонстрирует отличие обычного мошенника от профессионального риэлтора, часто – система добровольной сертификации.

Вообще, если вспоминать историю, то ранее в Москве лицензирование на риэлтерскую деятельность было введено в 1994 году, при этом статус риэлтора имел действительно высокое значение, так как преподавали риэлторам первые лица правительства Москвы. Дальше всё пошло как всегда, экзамены превращались во всё большую профанацию и формальность, а лицензии начинали раздавать направо и налево, системного контроля практически не существовало, а надзорные органы пользовались своими функциями скорее для вымогательства взяток.

Далее было вступление в силу закона за номером 128 «о лицензировании отдельных видов деятельности», и лицензировать риэлтерскую деятельность пропала нужда (так как она там просто не была упомянута).

И на текущий момент отмена риэлтерской лицензии факт, с которым приходится мириться. Что, в свою очередь, дает отсутствие хоть какого-либо минимального контроля со стороны государства за деятельностью риэлторов.

С другой стороны отмена лицензирования это и плюс, и минус одновременно, мы же считаем, что сам по себе неэффективный и формальный контроль также не имеет большого смысла и может быть заменен аттестацией, как это имеет место быть в странах США и Европы.

На текущий момент распространен механизм сертификации, однако сертификация - это далеко не лицензирование. Лицензирование – это более серьезный механизм, получаемый в специализированном порядке, сертификат же выдается на общих началах, и гарантий дает потребителю риэлтерских услуг куда как меньше.

Даже при всех минусах формального лицензирования, в прошлом всё таки для получения лицензии нужно было бы сдать хоть какой то экзамен и продемонстрировать хоть какое то знание законодательства, сейчас же не редка ситуация, в которой риэлтор даже не понимает разницы между объектом недвижимости и объектом незавершенного строительства.

Заметим, что если бы сертификация хоть как то ограничивала вхождение на рынок не профессиональных игроков, её бы поддержали все абсолютно агентства. Однако, такового просто нет. И агентствам остается полагаться только на внутреннюю сертификацию и лицензирование для собственных сотрудников.

Серьезное влияние на это оказывает Российская гильдия риэлторов, эта общественная организация вводит модели и системы лицензирования, которые способны отделить профессиональных игроков рынка от начинающих.

С другой стороны, наличие пройденной сертификации не всегда является аспектом, на основе которого потребители риэлтерских услуги составляют суждение о профессиональных качествах того или иного риэлтора или риэлтерской фирмы. Саму же сертификацию как систему начали муссировать в общественность именно после отмены общего лицензирования. И надо отметить, что российская система, пропагандируемая Гильдией, строится на том, что существовало еще в 1994 году.

Система сертификации строится на возможности саморегулирования агентствами и риэлтерскими фирмами на уровне регионов, сама же система работает на следующих основных принципах:

1. Открытость и публичность – то есть открытой является то, чему должен быть обучен сертифицированный риэлтор или организация, для того чтобы потребитель, которому услуга была оказана некачественно, мог хотя бы видеть, что не доработал тот или иной участник риэлтерского рынка.

2. Механизм связи с потребителями услуг, предполагающий, что будет действовать комиссия по рассмотрению споров с потребителями риэлтерских услуг.

3. Профессиональные стандарты для риэлтерских и брокерских услуг, определяющих связь с клиентом, и при этом гарантирующих качество оказываемых услуги и защищенность клиента. Отметим, что именно стандарты и являются для потребителя тем, что может в действительности защитить его интересы перед риэлтерской компанией. Именно стандарты содержат в себе определение качества услуг и определение требований к их (услугам) осуществлению. При этом стандарты достаточно гибки и могут дополняться и пересматриваться.

4. Демократичность и добровольность. Все члены РГР проходят сертификацию по собственному выбору и могут дополнять либо устранять те стандарты, которые считают приемлемыми или неприемлемыми.

5. Децентрализация. РГР действует на региональной основе и за деятельностью организаций на местах следят специальные региональные органы.

6. Сертификация имеет возмездный характер, таким образом, проходя сертификацию, риэлторы её проходят не просто для галочки, а делают осознанный шаг.

7. Простой контроль. Контроль за соблюдением риэлтерских стандартов осуществляется единожды в год, либо чаще, но только по жалобам заинтересованных граждан.

В том числе на систему контроля сильное влияние оказывает возможность на региональном уровне каждому потребителю риэлтерских услуг обратиться в специализированный орган за защитой своих прав, и именно это дает РГР.

Сертификация при этом является подвижной и развивающейся, и для осуществления её в окончательной форме российским специалистам придется еще немало потрудится.

И кроме того, до сих пор остается открытым вопрос, какую систему контроля оставить на российском рынке: сертификацию, лицензирование, или что то новое, специфичное только лишь для российского рынка.

3. Российская Гильдия Риэлторов: деятельность и структура

Для защиты интересов потребителей рынка риэлтерских услуг существуют специализированные организации, одной из таких организаций является российская гильдия риэлторов.

Сама по себе идея организации РГР появилась в 1992 году, когда еще даже не действовал рассказанный ранее федеральный закон, а игрокам рынка хотелось установить хоть какие либо понятные правила для игры на рынке недвижимости

На текущий момент, когда прошло уже несколько десятков лет существования рынка недвижимости в РФ, можно было говорить о том, что РГР превращается в крупнейшую российскую организацию даже не только в сфере недвижимости, в неё сейчас входит почти 1000 организаций во всех 60 регионах РФ.

Изначально РГР задумывалась как объединение для установки четких целей на рынке недвижимости, однако с увеличением числа участников, её цели изменились и сейчас сводятся скорее к регулированию основных правил и требований к организациям, являющимся членами гильдии.

Надо отметить, что гильдия реализует большинство правил, которые на текущий момент законодательно не закреплены, или которых, по мнению участников риэлтерской деятельности, не хватает. Кроме того гильдия учитывает опыт собственных участников, и очень часто выступает как инициатор для введения изменений в российском законодательстве, таким образом, являясь организацией, стремящейся к введению в России цивилизованного рынка недвижимости.

В гильдии действуют специализированные комитеты по различной профессиональной деятельности, комитеты по инвестициям и девелопменту, комитеты по ценным бумагам и так далее. Так гильдия направляет свою деятельность, максимально диверсифицированно ориентируясь на проблемы не в целом, а более определенно, к конкретным практическим областям применения.

Гильдия открыта для профессионалов, работающих в сфере недвижимости всерьез и надолго, гильдия коллегиальна и демократична, любой её член способен повлиять на деятельность гильдии в целом и в частности на деятельность отдельного её комитета. Гильдия же в свою очередь старается оказывать всяческую поддержку для деятельности собственных членов.

Сама по себе гильдия включена в членство таких весомых и авторитетных организаций как FIABCI, или ВЕФН, что дает возможность не только перенимать передовой иностранный опыт, но также и адаптировать опыт России на опыт иностранных компаний–риэлторов.

Таким образом, являясь членом многих иностранных организаций РГР позволяет риэлторам, её членам, быть, что называется, в тренде происходящих событий.

С 1995 года кроме все этого РГР обладает соглашением с Институтом управления недвижимости США, проводя от него тренинги и используя программы подготовки профессионалов в сфере недвижимости в России.

Постоянный информационный обмен также налажен и с ассоциациями Майами, Ванкувера и другими западными городами. Можно отметить, что подготовка риэлторов от гильдии риэлторов осуществляется на международных стандартах и ничем не уступает программам подготовки риэлторов западных аналогов.

РГР принимает значительные усилия для того, чтобы интегрировать участников рынка недвижимости по всей Российской Федерации, так проводятся например семинары по всем регионам с участием представителей риэлтерских компаний из практически всех иностранных государств, с которыми РГР интегрирована в сфере международных риэлтерских организаций.

Вообще если брать в целом, то на текущий момент РГР представляет собой что-то типа СРО для профессиональных участников риэлтерской деятельности в России, задающей для своих участников правила и стандарты деятельности.

Фактически РГР работает над изменением рынка недвижимости, становлением на нем правил, в том числе для взаимодействия с государственными и негосударственными организациями, и выдачей квалификационных сертификатов своим членам, для того чтобы подтверждать их квалификацию, в том числе перед потребителями риэлтерских услуг.

Рассмотрим внутреннюю структуру РГР. Главой её является президент, президент избираем съездом участников, при нем действует правление, которое осуществляет управление комитетами, в правление входят сам президент, а также бывший президент и потенциальный. Заседания правления происходят минимум 1 раз в месяц. Все нормы при РГР разрабатываются на общем собрании (съезде), данный съезд собирается не чаще чем один раз в год, а вот между съездами действует так называемый национальный совет, который действует единожды в 6ть месяцев. Контролем деятельности РГР занимается ревизионная комиссия. А планированием текущей деятельности гильдии занимается совет оперативного руководства и планирования, собирающийся как минимум один раз в два месяца.

В рамках РГР также действует Совет оперативного руководства и планирования готовит заключения к проектам преобразований, вносимым на рассмотрение в национальный совет. Сам по себе данный совет состоит из наиболее классных специалистов, действующих в числе гильдии. Базовое же функционирование РГР в между съездами осуществляет исполнительная дирекция.

Распределенной же работой по отдельным вопросам занимаются специализированные комитеты, руководители которых являются членами совета оперативного управления и руководства. В рамках же деятельности РГР регионы способны создавать регионально местным образования со своей структурой и формами управления.

4. Страхование ответственности риэлтора

На текущий момент, закона который бы страховал деятельность риэлторов в целом просто напросто не существует. Так же как и не существует специализированных полисов, которые могли бы обеспечить безопасность деятельности риэлтерских образований и защитить обычных участников сделок купли продажи недвижимости от некачественных услуг посредников.

В России страхование построено не на деятельности посредника, как например в США, а отдельно взятого договора, таким образом страхуется сама сделка, а не действия её участников.

Вообще в рамках действующего законодательства любая сделка, даже зарегистрированная, может быть оспорена в судебном порядке, что создает некоторые риски при действующей системе регистрации, однако такие случаи встречаются в принципе крайне редко.

Вообще процедура страхования часто заменяется так называемыми титульными декларациями, в рамках которых присутствует:

1. продавцом дается полная гарантия на то, что он обладает полными правами на объект недвижимости, таким образом гарантирует отсутствие проблем относительно этого.

2. продавец может гарантировать отсутствия совершения действий с недвижимостью, таким образом берет на себя риск заключения дополнительных сделок вокруг объекта недвижимости.

3. отсутствие гарантий как таковых, просто ссылаясь на положения закона, устанавливающего общие правила купли продажи недвижимости.

Вообще данные методы защиты являются все таки не страхованием, и могут нести в себе червоточины, связанные с возникновением звеньев в сделке, способных оказаться под сомнением, ими могут быть например неизвестные наследники, тайные браки и так далее.

Если же был бы страховой полис, этого можно было бы избежать, но увы, законодательно это нигде не закреплено.

С другой стороны, многие страховые компании разрабатывают особенные модели страхования. Разработанные самостоятельно, они иногда способны защитить права участников сделки, но проблема заключается в том, что такого рода страхование не поставлено на поток и не является обязательным.

Как итог случаев страхования сделок с недвижимостью в России единицы, случаев выплат по такого рода страховым свершениям еще меньше, что практические переводит гарантии на личностные характеристики отдельно взятого риэлтора.

Вообще, по нашему мнению, именно государство обязано вводить контроль за исследованием чистоты прав отдельных участников сделок по недвижимости, и гарантировать участникам сделок защиту, в отличии от отдельно взятых риэлторов.

И между прочим в проекте ФЗ «о риэлтерской деятельности» указано, что страхование сделок по недвижимости должно быть обязательным, и включать не менее 300 кратной суммы месячной оплаты труда риэлтора, включаемого в отдельно взятую сделку.

К страхованию также легко привязать и лицензирование, так именно страхование деятельности риэлторов должно являться основой для получения лицензий. Проект предусматривает следующие виды страхования риэлтерской деятельности:

Страхование идущее от профессиональной деятельности, то есть страхование, обязывающее риэлтора возмещать клиенту нанесенные убытки, и страхование титульное – то есть страхование полноты и правильности информации вынесенной участниками сделки на таковую (информацию о наличии прав на недвижимость).

При этом, при первой форме мы страхуемся от непрофессионализма, а во втором - от объективной утраты прав на недвижимость. Если говорить о том, что на текущий момент возможно из страхования риэлтерской деятельности, то в пример можно взять договор страхования от РСЦ, в нем страхуется следующие факторы:

Оформление сделки, достоверность сведений о недвижимости, дееспособность участников сделки, добровольность сделки.